С 2027 года продажа жилья может стоить дороже: что меняется в налогах
Минфин подготовил проект закона, который по сути переписывает условия для тех, кто в ближайшие годы собирается продавать жильё — и даже просто думает об этом всерьёз. Изменения могут заработать с 1 января 2027 года. Бьёт всё это прежде всего по доходной части: продали квартиру, и этот доход приплюсовывается к зарплате. А уже на общую сумму действует прогрессивная шкала — от 13 до 22%.
Как всё устроено сейчас
Сегодня расчёт прост: доход до 2,4 млн рублей обкладывается по ставке 13%, всё выше этой суммы — по 15%. Никаких дополнительных ступеней нет. Продали квартиру за 8 млн, заплатили налог с разницы «продажа минус покупка» — и на этом обычно всё заканчивалось.
Что предлагает Минфин
Теперь доход от продажи квартиры не живёт отдельно. Он складывается в одну кучу с зарплатой, премией, процентом по вкладу, и уже на итоговую годовую сумму действует шкала:
до 2,4 млн рублей — 13%;
от 2,4 до 5 млн — 15%;
от 5 до 20 млн — 18%;
от 20 до 50 млн — 20%;
свыше 50 млн — 22%.
Где здесь подвох? Возьмём человека с зарплатой полтора миллиона и двушкой на три. Формально он ещё «в тринатятке», но по факту его совокупный доход перепрыгивает порог, и ставка уже не 13%. А если квартира подорожала до шести-семи миллионов — прыжок на ступень выше повторяется.
Когда налог платить не придётся
Тут ничего нового: владели жильём пять лет и больше — продавайте свободно, налога нет. (Да-да, именно пять полных лет с даты регистрации права собственности, а не с момента покупки у застройщика.) Унаследовали квартиру или получили от близкого родственника? Три года хватает.
Отдельный случай — подаренная квартира, проданная раньше срока. Деньги со сделки здесь считаются доходом, и налог начисляется. Исключение одно: даритель и одаряемый в близком родстве. Тогда даже при ранней продаже платить нечего.
Дорогая недвижимость под особым режимом
Есть ещё одна поправка, которая касается узкого круга владельцев. Кадастровая стоимость объекта выше 300 млн рублей? Сейчас закон защищает от резких скачков: после переоценки налог растёт не более чем на 10% в год, а для новых объектов первый год действует понижающий коэффициент 0,6. Проект Минфина обе эти меры убирает. Исключение — гаражи и машино-места; они остаются под старой защитой.
Земельный налог: скачок без тормозов
Логика здесь другая. Сменили вид разрешённого пользования на участке? Увеличили площадь? Перевели категорию земель? Налог пересчитают сразу по новой кадастровой стоимости, и никакого ограничения роста нет. Участок стоил миллион, стал пять — налог вырастет в четыре раза за один расчётный период.
Единственное послабление Минфин оставляет застройщикам: если участок дороже 300 млн и уже облагается по ставке полтора процента, повышающий коэффициент первые три года стройки не применяется. Та же льгота касается участков под ИЖС, которые используются в бизнесе.
Аренда: здесь всё как прежде
Доход от сдачи квартиры внаём у физлиц уже сейчас считается по прогрессивной шкале. Проект Минфина эти правила не трогает — формула для арендодателей остаётся той же.
Законопроект ещё проходит стадии согласования, цифры могут корректироваться, сроки сдвигаться. Смысл один: все доходы теперь в одной корзине, а ставка подбирается к итоговой сумме. На практике для продавца это означает, что та самая «лишняя» миллионная разница в цене квартиры может стоить не процент-два, а целых пять — и именно на этом люди чаще всего просчитываются.
Если вы планируете купить или продать недвижимость в 2026–2027 годах, имеет смысл не откладывать расчёты до подписания договора: пересчитать ставку под конкретный случай быстрее, чем потом разбираться с доначислением по почте. Агентство недвижимости ЕГСН поможет разобраться с налоговыми последствиями вашей сделки, подберёт оптимальный момент продажи и проведёт через все документы. Напишите или позвоните — посчитаем вашу ситуацию и подскажем, где можно сохранить больше денег в кармане.