Рынок перестроился под себя: что происходит с новостройками в Москве и почему покупатели выбирают не то, что раньше
Впервые за всю историю столичного рынка застройщики продают больше квартир в премиальных комплексах, чем в массовых. Цифры сухие, но за ними — сдвиг, который почувствовал каждый, кто хоть раз заходил на сайт новостроек и сравнивал предложения.
Премиум растёт, комфорт тает
В пределах МКАД сейчас продают 32 570 квартир и апартаментов в строящихся корпусах. Год назад цифра была другой — 37 800. Экспозиция сократилась на 14%. Число проектов снизилось с 220 до 207.
Но вот где начинается интересное. В комфорт-классе, который ещё вчера занимал основную полку предложения, продается всего 6 600 лотов против 10 500 год назад. Сегмент потерял треть объёма — минус 37%. Доля массового жилья в общей экспозиции упала с 28% до 20%.
А теперь посмотрим на противоположный край. Премиум-класс, наоборот, набрал вес: 6 620 квартир против 5 600 годом ранее. Прирост — 18%. Доля премиума в структуре предложения выросла с 15% до 20%. Число строящихся премиальных проектов увеличилось на 20% — с 41 до 49.
Итог: впервые за всю историю рынка новостроек Москвы премиальный сегмент обогнал массовый по объёму продаваемого жилья в корпусах до ввода. Застройщики сменили приоритеты. Дешёвая квартира на котловане больше не главный продукт.
Деньги ушли, зарплаты — нет
Крупные девелоперы отчитались о первом полугодии 2026 года. Восемь крупнейших компаний, включая ПИК, «Самолет», ЛСР и А101, показали общий спад выручки на 12% — до 700 млрд рублей. Продажи новостроек в Москве рухнули на 27%.
Чистая прибыль? Все восемь застройщиков либо сократили её, либо вышли в минус. ЛСР зафиксировал убыток 57,6 млрд рублей. «Самолет» ушёл из прибыли в убыток — минус 22,3 млрд. ПИК потерял почти половину чистого дохода.
При этом выплаты топ-менеджменту выросли на треть. Суммарно за полгода руководители восьми холдингов получили 5,5 млрд рублей. ЛСР начислил своим руководителям 1,8 млрд — в 2,7 раза больше, чем годом ранее. А101 удвоил выплаты и ещё прибавил сверху.
Странная арифметика: компания теряет деньги, рынок холодеет, а руководители получают больше. Рынок труда управленцев объясняют дефицитом квалифицированных кадров на фоне общего перераспределения ресурсов в отрасли.
Ключи вручают с опозданием
Самое неприятное для покупателя — сроки. В Москве из 182 корпусов, которые должны были ввести в эксплуатацию до конца первого полугодия, вовремя сдали лишь 15. Ещё шесть достроили раньше графика. Оставшиеся 161 объект — почти 90% — опоздали.
В массовом сегменте «старой» Москвы из 34 запланированных корпусов уложились в срок семь. В бизнес-классе — семь из 57. В премиум-сегменте ни один из 19 корпусов не был сдан вовремя. В высокобюджетном классе успели достроить только один объект из шестнадцати.
По всей России картина ещё шире: от половины до трети всех девелоперов перенесли сдачу. Причины одни и те же — дорогое проектное финансирование, дефицит кадров, перебои в поставках материалов, высокая ключевая ставка, которая удорожает каждый месяц стройки.
Покупатели реагируют просто: разворачиваются к готовому жилью. Экономия на старте строительства больше не перекрывает расходы на аренду квартиры до сдачи дома. А эскроу-счета наполняются медленнее, и девелопер рискует не закрыть кредит перед банком. Снежный ком набирает обороты.
Что это значит для вас
Рынок перестроился. Дешёвая новостройка с длинным сроком сдачи — уже не автоматическая выгода. Премиум и бизнес-класс забирают основную долю предложения, потому что в них меньше зависимость от ипотеки и выше устойчивость к колебаниям ставок. Сроки сдачи стали тем фактором, который покупатель проверяет первым.
Если вы выбираете между готовой квартирой и объектом на этапе стройки — решение теперь требует более внимательного расчёта. Если вы продаёте жильё в одном из этих сегментов — понимание текущей экспозиции по классам помогает правильно выставить цену и не потерять окно спроса.
Агентство недвижимости ЕГСН поможет сориентироваться в этой ситуации. Мы сопровождаем сделки купли-продажи квартир, апартаментов и домов во всех ценовых сегментах — от массового до премиального класса. Подберём объект с реальными сроками сдачи или готовое жильё под ваши задачи. Проверим юридическую чистоту, просчитаем риски переноса сроков, подготовим документы к сделке. Позвоните — разберём вашу ситуацию и предложим конкретный план действий.