Как подарить недвижимость: что изменилось и как не потерять деньги

Мама передаёт сыну двушку в центре. Сосед дарит долю бывшей жене. Бабушка оставляет внукам однокомнатную после себя — только вот «после себя» здесь не работает, об этом ниже. Дарение квартиры остаётся одной из самых частых семейных сделок. И с 13 января 2025 года правила игры поменялись: теперь без нотариуса Росреестр просто не зарегистрирует переход права. Ни при каких обстоятельствах.

---

Расскажу, как всё оформить, сколько это стоит и где чаще всего теряют деньги те, кто пытается сделать сам.

Что такое дарение на самом деле

Даритель передаёт квартиру бесплатно. Без условий «отработай», «заботься обо мне» или «не продавай пять лет». Сделка безвозмездная — это её главный признак и главное отличие от продажи. Если в договоре прописаны встречные обязательства, суд легко переквалифицирует сделку в мнимую либо ничтожную.

Ещё один важный момент: дарение действует при жизни. «Подарю после смерти» — это завещание, а не дарственная. Смешивать их нельзя (ст. 572 ГК РФ).

Кому можно и кому нельзя

Можно: детям, родителям, супруге, бабушке, соседу по даче, любому совершеннолетнему человеку или организации в рамках закона. Близкое родство здесь не ограничение — скорее наоборот, оно снимает налог.

Нельзя (ст. 575 ГК РФ):

• от имени малолетнего ребёнка или недееспособного взрослого;
• врачу, учителю, соцработнику со стороны пациента, ученика и их близких родственников;
• госслужащему в связи с его должностью;
• между коммерческими организациями.

Кроме того, подарить квартиру нельзя, если она под арестом, обременена запретом регистрационных действий или один из совладельцев возражает. Квартира в ипотеке передаётся только с письменного согласия банка.

Главное изменение 2025 года: нотариус обязателен

Раньше договор дарения целой квартиры можно было оформить без нотариуса — достаточно было прийти в Росреестр или МФЦ с подписанным документом. Теперь так не выйдет. С 13 января 2025 года все сделки дарения недвижимости между гражданами удостоверяет нотариус (п. 3 ст. 574 ГК РФ, ФЗ № 459-ФЗ).

Что делает нотариус на практике:

— убеждается, что даритель действует добровольно и понимает, что делает;
— сверяет паспортные данные, проверяет дееспособность;
— составляет или редактирует текст договора;
— разъясняет последствия: можно ли отозвать подарок, кто платит налог;
— после подписания сам направляет документы в Росреестр в электронном виде.

Срок регистрации через нотариуса — один рабочий день. Для сравнения: напрямую в Росреестре три дня, через МФЦ пять.

Пошаговый порядок действий

Шаг 1. Собираете документы. Базовый пакет: паспорта обеих сторон, выписка из ЕГРН (нотариус может запросить сам, но лучше иметь при себе), правоустанавливающий документ — тот договор купли-продажи или приватизации, на основании которого даритель владеет квартирой.

Если квартира куплена в браке и является совместной собственностью — нужно нотариальное согласие супруга. Если есть ипотека — согласие банка. Если в сделке участвует несовершеннолетний — разрешение опеки. Чтобы подтвердить близкое родство и не платить налог, пригодятся свидетельства о рождении или браке.

Шаг 2. Идёте к нотариусу. В любой контору того региона, где находится недвижимость. Стороны подписывают договор лично при нотариусе. Кто-то из них не может явиться — оформляет доверенность у другого нотариуса заранее.

Шаг 3. Нотариус подаёт документы в Росреестр. Сам, электронно, без вашего визита в МФЦ. Через рабочий день сделка зарегистрирована.

Шаг 4. Оплачиваете госпошлину. Четыре тысячи рублей (при кадастровой стоимости до 20 млн). Обычно платит одаряемый.

Шаг 5. Получаете выписку из ЕГРН. В ней уже новый собственник. С этого момента квартира — его.

Сколько стоит оформление

Статья	Сумма
Госпошлина за регистрацию	4 000 ₽
Федеральный нотариальный тариф (0,5 % от кадастровой)	не более 20 000 ₽
Региональный тариф	6 000–10 000 ₽

 

 

Для близких родственников федеральный тариф снижается на 50 %. Итого за оформление через нотариуса обычно выходит 20–40 тысяч рублей в зависимости от региона и стоимости квартиры. Плюс четыре тысячи госпошлины.

Налоги: кто платит, а кто нет

Не платят: супруги, родители и дети (включая усыновлённых), бабушки-дедушки и внуки, братья и сёстры — в том числе неполнородные. Им даже декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно. Условие одно: родство подтверждено документами.

Платят все остальные. Дядя дарит племяннику? Племянник платит НДФЛ. Друг подарил квартиру коллеге? Коллега платит. Ставка прогрессивная, введена с 2025 года:

• кадастровая стоимость до 2,4 млн — 13 %;
• от 2,4 до 5 млн — 15 % с превышения;
• от 5 до 20 млн — 18 %;
• от 20 до 50 млн — 20 %;
• свыше 50 млн — 22 %.

В отличие от продажи, налоговый вычет в миллион рублей здесь не применяется. Налог считается со всей кадастровой стоимости. Декларацию подают до 30 апреля следующего года.

Доля: отдельная история

Доля в квартире — это дробное право на всё помещение целиком, а не «ваша комната». Подарить свою долю можно без согласия соседей-собственников. Преимущественное право покупки действует только при продаже, к дарению оно неприменимо.

Ограничение одно: после сделки ни одна доля в квартире не может оказаться меньше шести квадратных метров. Нарушите — Росреестр откажет в регистрации.

Ребёнок как одаряемый

Подарить квартиру несовершеннолетнему законно и распространено на практике. До 14 лет договор подписывают родители или опекуны. С 14 до 18 ребёнок подписывает сам, но только с письменного согласия родителей. Если подросток вступил в брак или эмансипирован (ст. 21, 27 ГК РФ) — действует как взрослый.

Нюанс: если единственный родитель дарит квартиру своему малышу, он одновременно выступает и дарителем, и представителем одаряемого. Никаких дополнительных доверенностей в такой ситуации не нужно.

Можно ли отменить или оспорить

Да, но только через суд. Основания бывают разные: даритель находился под давлением, не понимал последствий (спутанное сознание, сильная усталость), сделка совершена при мнимом намерении подарить. Также споры возникают между наследниками, если один из них считает, что квартиру «выторговали» в обмен на уход за пожилым человеком.

Самая частая ошибка — прописать в дарственной условие: «если одаряемый не будет ухаживать за дарителем, квартира возвращается». Суды такие оговорки обычно считают противоречащими сути безвозмездной сделки и игнорируют их. Если хотите привязать уход к жилью — это уже пожизненное содержание с рентой (ст. 583 ГК РФ), а не дарение.

Частые ловушки, о которых забывают

• Прописанные люди. Смена собственника автоматически никого не выписывает. А если человек отказался от приватизации в пользу других дольщиков, он сохраняет право бессрочного пользования даже после продажи или дарения.
• Совместная собственность супругов. Подарили «свою» квартиру без согласия жены — сделка уязвима. Жена вправе оспорить её в течение года с момента, когда узнала о передаче.
• Квартира под обременением. Ипотека, арест суда, запрет от регистрирующего органа — всё это блокирует дарение до снятия ограничения.

Что делать, если вы уже приняли квартиру и не знали про налог

У вас есть время: декларация подаётся до 30 апреля следующего календарного года. Но лучше разобраться с суммой заранее — иногда выгоднее оформить сделку как продажу между близкими родственниками (там работает миллионный вычет), а не ждать, пока начислят НДФЛ по кадастровой стоимости двухкомнатной за шесть миллионов.

---

Подарить квартиру несложно, если знать порядок и собрать нужные бумаги. Сложно — когда пропускаете один документ или подписываете договор с «условиями», которые суд потом снимает как противоречащие закону. Разница в том, пройдёт ли сделка за день или упрётся в спор на полгода.

Агентство недвижимости ЕГСН поможет вам разобраться с любой сделкой купли-продажи и дарения квартиры: подберёт объект, проверит документы, подскажет по налогам и сопровождёт оформление от первого звонка до получения выписки из ЕГРН. Позвоните — разберём вашу ситуацию за один разговор.